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海外IDC數據中心為什么要做REITs

作者:中國儲能網新聞中心 來源:數據中心運維管理 發(fā)布時間:2019-03-02 瀏覽:

IDC(海外數據中心)廠商擁有大量數據中心資產,亦需要大量資金進行IDC資源自建和收購,因此對REITs(房地產信托投資基金)模式極為青睞,并借以實現資產流動性改善、對外持續(xù)融資能力提升、有效稅率降低等。近年來,在美股市場,IDC REITs ETF產品表現亦顯著跑贏同期的標普指數、其他REITs類ETF。全球頂尖 IDC企業(yè)Equinix、DLR均借助REITs提升持續(xù)融資能力,并實現業(yè)務的平穩(wěn)快速增長。當前國內IDC市場高速增長,投資者亦開始關注IDC資產REITs化可行性,但仍需關注本土IDC多元化業(yè)務結構、國內外稅收政策差異等潛在風險項。

投資要點

報告緣起:海外IDC巨頭青睞REITs,實現資產流動性改善、有效稅率降低等。全球REITs化IDC廠商占全球IDC市場份額比重約30%,包括Equinix、Digital Realty Trust、CyrusOne、CoreSite、Quality Technology Services、DFT Communications等。REITs作為房地產證券化的重要手段,可以將流動性低的房地產投資轉化為資本市場上可交易的產品,幫助發(fā)行人增加流動性,并降低有效稅負(派息稅前扣除),數據中心REITs作為REITs市場重要分支。IDC廠商擁有大量數據中心資產,亦需要大量資金進行IDC資源自建和收購,因此對REITs模式極為青睞。

案例:Equinix,內生+外延業(yè)務模式受益于REITs化。Equinix在2012年宣布向REITs轉變,于2015年正式成為房地產企業(yè)。轉型REITs后,公司經營杠桿大幅提升,并推動業(yè)務快速增長,市值至今上漲216%。公司轉型后三年資本支出為8.7/11.1/17.7億美元(+28%/28%/59%),收購支出為2.5/17.7/39.6億美元(2013/14年為0.5/0億美元)。得益于REITs化,Equinix轉型后三年的收入平均增速為22%(轉型前三年為15%),EBITDA平均增速為23%(轉型前三年為16%)。Equinix的數據中心數量從2015年的115個上升至2018Q3的183個,2019年Equinix還計劃新建設24個數據中心,并計劃收購若干家知名IDC廠商的資產。

案例:DigitalRealtyTrust,全球最大批發(fā)型數據中心。Digital Realty Trust(數字房地產信托公司,簡稱DLR)2004年上市時擁有23座數據中心,占地52萬平方米。自2004年上市以來,DLR派息額逐年增加,曾經入選全球Top 20 Dividend Stocks。借助REITs化帶來的融資能力,DLR目前在全球擁有214座數據中心,近三年的營業(yè)收入為21.4/24.6/30.4億美元,(+21.5%/14.7%/24%),近三年凈利潤為4.3/2.5/3.3億美元(+43.7%/-41.8%/33.4%)。

他山之石:國內IDC廠商REITs化的可能性。目前中國IDC市場持續(xù)保持高速增長,2017年市場規(guī)模達到946億人民幣(+32%),國際數據公司預計到2020年,該市場規(guī)模將達到2000億人民幣。第三方數據中心快速崛起,投資人看到了國內數據中心REITS化機會,并開始關注中國IDC廠商REITs化的可能性。REITs化的可能性:1)國內IDC市場規(guī)??焖僭鲩L,各IDC廠商對外投資、并購的資金需求較大;2)目前國內IDC廠商融資方式大多以銀行貸款為主,信貸金額及使用方向等受到較大約束。潛在風險:1)大多國內IDC廠商營收結構復雜,除IDC相關業(yè)務以外還有大量其他業(yè)務;2)國內IDC廠商物業(yè)租期相對較短,可能無法滿足REITs條件;3)國內外稅收政策不同,國內開展REITs可能面臨雙向征稅的問題。

風險因素:宏觀經濟波動導致IT支出不及預期風險;全球云計算市場不及預期風險;數據泄露&運營事故風險;核心技術人員流失風險等。

本文來源:英博前瞻

正文

1、海外IDC巨頭青睞REITs

海外IDC市場持續(xù)維持快速增長

隨著全球云計算市場快速增長,加上5G應用的落地可以預見到,未來的IDC市場將保持高景氣度。過去三年IDC產業(yè)的市場規(guī)模為384.6/451.9/534.7億美元,平均增速18%,預計2020年IDC市場規(guī)模將達到900億美元。在需求端高速發(fā)展的背景下,REITs化可以幫助IDC廠商獲得長期資本,完成資本吸收,從而實現快速擴張滿足上游需求。

IDC REITs在整個REITs中占比6%左右,根據Vanguard REIT ETF(不動產信托指數ETF)的數據,目前有6家IDC廠商位列其中(NAREIT指數中的IDC REITs為5家)。全球數據中心的市場份額相對來說較為分散。

數據中心REITs:REITs的衍生產品

REITs有很多不同的模式,其中物業(yè)類型也不僅是商業(yè)地產,例如公寓、寫字樓、購物中心、停車場等都可以進行REITs化,數據中心是眾多類型中的一部分。IDC REITs在2014年納入FSTE NAREITs Index后一直有著不俗的表現,在之后的三年里IDC REITs的年化符合回報率達到18%左右,2016、2017兩年均達到25%以上。

目前市場上的REITs主要按照投資業(yè)務分為三類:資產類(Equity)REITs,房地產貸款類(Mortgage)REITs,和混合類(Hybrid)REITs。按照運營方式,REITs還可以分為封閉型和開放型;根據募集方式可以分成公募上市型,公募非上市型以及私募型。

2、Equinix:內生+外延的業(yè)務模式受益于REITs化

Equinix成立于1998年,目前為全球最大的第三方IDC廠商。公司于2002年在紐約上市,代號EQIX,公司自上市以來市值累計上漲近80X,目前已經連續(xù)62個季度保持營收正增長。公司2018年上半年實現營收24.78億美元,同比+23%;實現EBITDA 10.98億美元,同比+26%。

借助收購,自建等方式快速拓展。Equinix自上市以來發(fā)展迅速,主要得益于其獨特的內生+外延的商業(yè)模式。

外延:快速兼并收購。從2007年至2017年累計收購全世界17家知名數據中心運營商。Equinix營收的快速增長便得益于其近年來不斷進行的收購策略, 2015年收購Bit-isle為公司貢獻了1.49億美元的收入;同于2015年收購的Telecity Group為其貢獻了4.01億美元的收入;2017年收購的Verizon則貢獻了3.59億美元的收入。

內生:不斷增加自有IDC數量。Equinix在不斷兼并收購的同時也進行著內部的快速拓張。公司目前擁有183個數據中心,其中40%左右為自有物業(yè),非自有的數據中心平均租期在19年以上,并且絕大部分擁有續(xù)約和購買的選項;租金的占比程度很低,僅占總收入的7%。2019年Equinix還計劃建設29個數據中心,發(fā)展十分迅速。

Equinix于2012年宣布向REITs轉變,于2015年正式成為房地產企業(yè)。高速對外收購、對內拓展離不開高額的資本支出,而REITs便成為了Equinix最穩(wěn)定的資金來源。Equinix近三年的資本支出為8.7/11.1/17.7億美元(+28%/28%/59%),收購/并購支出為2.5/17.7/39.6億美元(+410%/608%/124%由于2014年無收購項目,所以取2013年數據),和REITs化前的數據進行對比就會發(fā)現,REITs大幅增加了Equinix的資本支出和收購支出,成為了Equinix快速擴張的關鍵因素。

營業(yè)收入、利潤在REITs化后快速增長。REITs化后帶來的資本支出上升最終體現在了營業(yè)收入和凈利潤上。Equinix轉型后三年的收入平均增速為22%,相比轉型前三年的營收(增速為15%)有著不小的提升。Equinix轉型后三年的EBITDA平均增速為23%(轉型前三年平均增速為16%)。REITs化帶來的好處同時也反映在股價上,自2012年Equinix宣布向REITs轉變后至今,市值增長216%。

3、DLR:全球最大批發(fā)型數據中心

DLR是全球第二大的IDC廠商。DLR成立于2004年,同年便在紐交所掛牌上市,上市時DLR僅有23個數據中心,占地52萬平方米。經過15年的發(fā)展,目前DLR擁有214個數據中心,2018年營收達30.4億美元(+23.95%),凈利潤3.3億美元(+33.43%)。

作為最早一批REITs化的IDC廠商,從2004年至今公司派息額持續(xù)正增長,曾入選Top 20 Dividend Stocks。REITs化給DLR帶來了充足的資金進行擴張,幫助其從2004年至今完成了十余起收購案,金額超過30億美金。

坐鎮(zhèn)歐美市場,大幅本土化拓張。DLR作為全球最大批發(fā)IDC廠商,業(yè)務思路與Equinix并不相同。雖然兩家公司都是利用REITs帶來的資金進行快速拓張,但比起Equinix在全球范圍內發(fā)展,DLR更加青睞美國和歐洲市場。DLR數據中心業(yè)務的收入中,83%在北美地區(qū),13%在歐洲地區(qū),主要原因在于DLR提供的定制化IDC服務的主要客戶都集中在歐美地區(qū),亞太地區(qū)的客戶更加喜歡以Equinix為首的零售型IDC服務。

4、國內IDC廠商REITs化的可能性

有利條件:云計算等驅動國內IDC市場高速發(fā)展。國內數據中心需求有望繼續(xù)保持30%左右的增速,目前IDC市場規(guī)模達到946億人民幣(32%),IDC(國際數據公司)預計到2020年中國IDC市場將達到2000億人民幣。高速增長的市場往往伴隨著高需求,正是各家IDC廠商進行內外部拓展的黃金時期,目前國內IDC廠商的融資方式大多以銀行貸款為主,礙于金額以及使用方式等約束,很難進行有效的拓張,REITs化可以很好地解決國內市場融資困難的情況。

潛在風險1:國內IDC廠商業(yè)務較為復雜。從目前國內第三方IDC廠商的營收結構來看,數據中心業(yè)務的占比正在上升,但除數據中心業(yè)務以外仍有諸多其他業(yè)務。對比國外巨頭Equinix、DLR的營收結構(Equinix93%以上、DLR91%以上為數據中心業(yè)務),同時國內部分IDC廠商與上游租賃物業(yè)、下游客戶的租期均相對較短,難以滿足REITs化的條件。

潛在風險2:雙向征稅問題難以解決。去年上半年證監(jiān)會發(fā)布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,鼓勵企業(yè)展開相關資產證券化的業(yè)務,但其中并未提及相關稅收方面的問題。目前IDC REITs面臨最大的挑戰(zhàn)是雙向征稅,由于國內REITs市場并不算完全成熟,相關從業(yè)人員較少,政策方面當前尚未體現出減稅的意圖。在這種情況下國內IDC廠商REITs化可能還需等待更好的時機。

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關鍵字:數據中心

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